＜編集部からの異論・反論・意見＞

今年＝２０１６年は各銀行が思い切って金利を引き下げ、幸先のよいスタートとなっていますね。長期金利も空前の低金利水準となっており、住宅ローン利用者にはさらに強い追い風が吹いています。

来年４月には消費税の再増税が控えていることもあり、住宅市場と住宅ローン市場が盛り上がってくるのは間違いなさそうです。

ただ２０１５年を振り返れば前半は金利が上昇する局面もありました。今年はどうなるでしょうか？１日も長く今の低金利が続いてくれることを期待したいと思います。

さてそのような低金利の恩恵は住宅ローンを新規に借りる人ばかりではなく、すでに住宅ローンを借りている人にも及びます。具体的には、より金利の低い住宅ローンへの借り換えが可能なわけですね。

特にこの時期に新たに住宅ローンを組む人が多いとすれば、５年後や１０年後といった「当初固定期間の終了タイミング」も同じくこの時期に集中することになります。つまりはそもそも借り換え需要が高まる時期なのだとすれば、やはりこの時期の住宅ローン金利の低下は歓迎すべきこと、ということですね。

ちなみに住宅金融支援機構の住宅ローン借り換えに関する調査によれば、「借り換え前の金利タイプ」と「借り換えまでの経過期間」はこのようになっています。



ただこうしてみると「３年固定タイプ」→「３年後の借り換え」や「５年固定タイプ」→「５年後の借り換え」と言った当初固定期間終了のタイミングでの借り換えはあまりマジョリティというわけではなさそうです。むしろ、「借りている金利タイプによる借り換えのタイミングの差はほとんどない」というのが正しい認識でしょうか？

ざっくり言えばこういう分布のようです。

・３年後：１０％
・５年後：１０％
・１０年後：４０％
・１５年後：２５％
・２０年後：１５％

どの金利タイプも借り換えタイミングとしては「１０年」が強く意識されているということですね。なぜでしょう・・・１０年くらい経つとはたと住宅ローン金利について気になるということでしょうか？

もちろん過去にさかのぼればさかのぼるほど金利が高いわけですから、借り換えメリットが大きくなるというのは間違いないとは思いますが。

逆に言えば、今のように低金利が長引けば長引くぼど借り換えメリットも借り換えニースも全体的には減少していくということですね。借り換えには数十万円のコストがかかりますから、そのコストが吸収できるほどの「金利差」がないことには借り換えをする意味がありません。

５年以内の借り換えが少ないのにはそうした点も影響しているのかもしれませんね。

では具体的に借り換えによってどれくらい金利が低下しているかと言うとこうなっています。



最も多い層が「１％前後」ですね。全体的な分布はこのようになっています。

・１％以下　：　５３．２％
・１％超　：　３８．９％
・その他　：　７．９％

よく言われる「借り換えの目安」として「金利減少幅が１％以上」というものがありますが、実際にはそれより少なくても借り換えのメリットは十分あるということですね。

さらに一部には「高くなった」「全く変わらない」という方もおられるわけで、これには「変動金利→固定金利」と言った「金利固定化」のケースもあると思いますが、それ以外にも繰上返済手数料や疾病保障のコストを勘案して総合的には金利が高くなってもメリットがある、と判断されたケースもあるのかもしれません。

なおこのグラフだとちょっとピンと来ませんので、具体的な金利引き下げ幅を数字で出してみたいと思います。あくまで概算ですがこういうことになります。

・−１．１１％

それでも加重平均すれば概ね−１％を超えてくるわけですね。

そこで気になってくるのが、上記の通り低金利が長引く中で全体的に借り換えメリットが少なくなっているという実態ですが、では前年の調査での借り換えに伴う金利削減幅はどうなっているかと言うとこうなっています。



パっと見た限りそれほど大きな差はなさそうですが、こちらも概算で借り替えに伴う平均金利削減幅を算出するとこうなっています。

・−１．０６％

おっと、何と今回の方が金利削減幅は増えているのですね！

一応、２０１３年のデータも調べてみるとこうなっています。



こちらもほぼ同じという感じですが、平均の金利削減幅は概算でこうなります。

・−１．０９％

やはり変わりませんね・・・この３年間で借り替えメリットはほとんど変わらないということになります。その理由としてはあくまで推定ですが、

・借り換え「前」の平均金利も徐々に下がっているが、借り換え「後」の平均金利も徐々に下がっているので金利削減幅は維持された。

ということになるのですかね？

だとすればこれから借り換えを検討されている方には良いニュースと言えそうです。

いずれにしても足元で住宅ローン金利は低下しているのは事実である一方、黙っていても金利を下げてくれるほど銀行は甘くはありませんので、こうした低金利メリットをしっかり享受するためにも、

１．まずは今の金利をチェックし

２．借り換え先をしっかり見つけ

３．仮審査くらいは通過した上で

４．今の借入先に金利交渉をしてみる

というのが王道ですね。

新年というのは気分的にも何か新しいことに取り組むのによいタイミングだと思いますので、住宅ローン利用者の方はぜひトライしてみてください。 借り換えは「ノーリスク・ハイリターン」ですからね。

参考になさってください。