＜編集部からの異論・反論・意見＞

マイナス金利政策による住宅ローン金利の史上最低金利更新や、来年４月に迫った消費税再増税など、マイホーム取得に対する「後押し材料」は事欠きません。

住宅ローン減税＋住まい給付金のバックアップも強力ですが、おそらく再増税が迫ってくれば更なる積み増しも期待できることから（こちらの恩恵はむしろ増税後となるのでしょうけれど）、今後、住宅市場は大いに盛り上がってくるのでしょうね。

他方でそのように人為的に、イベント的に盛り上がると怖いのは「宴の後」ということになります。これまでもたとえばエコポイントブームなど数多くのカンフル剤が投下されてきましたが、「その後」は悲惨なことになっております。シャープの経営が傾いた遠因もこのエコポイントブームだったのではないでしょうか？

住宅市場も２０１７年以降、２０１８年以降はスローダウンが予想されます。人口もついに減り始めましたので当然かもしれませんが。

ただ東名阪などの都市部や人気エリアは引き続き人口の流入が続くのでしょうから場所によって動向は異なるのでしょうし、他方、これからマイホームを購入しようという方はむしろ「不景気になって値下がりした方がよい」という冷静な見方もできるかもしれません。

予想に反し２０１４年の８％への消費税増税以降も住宅価格は堅調に推移しましたので、「増税後は必ず下がる」とは言えないまでも、価格や消費者のマインドに大きく影響を及ぼすことは間違いありません。今後住宅価格がどのように推移していくのか注意しておきたいと思います。

さて、その住宅価格の動向を知る上で大きな助けとなるのが、当サイトでも定期的にご案内している国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」＝地価ＬＯＯＫレポートですね。

その最新版＝２０１５年第４四半期＝２０１５年１０月〜２０１６年１月のデータをチェックしたいと思います。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏４３地区
・大阪圏２５地区
・名古屋圏９地区
・地方中心都市等２３地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため３大都市圏のみならず、全国の動向が把握できることに加え、「１年に１回」が多い他の主要な地価調査と違って、３ヶ月に１回実施されているのが利点ということになります。

発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点が魅力です。

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を３ヶ月前の前回調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区　：　８７→８９
・横ばい　　：　１３→１１
・下落地区　：　　０→　０

つまりは上昇地区の割合が１００地区中、８９地区まで来たということですね！約９割ということになります。全国の都市部の地価が絶賛上昇中であるのは間違いありません。

記者も含め消費者からすれば、地価が上がって素直にうれしいというわけではありませんが、ここまで来たら行くところまで行ってほしいと思います。

また、引き続き下落地点はゼロということですね！以前の下落地点の方が多かった時期を知る者としては隔世の感があります。

なお、この調査が全国の主要都市で行われていることからも分かるように、こうした強気相場は東京にとどまるものではない、ということですね。「地価上昇」というと「東京の話」、という気がしますが実際にはそうではありません。

さて、このように全国の主要都市が上昇してくると逆に気になるのが、残る「横ばい地区」ということになります。具体的な地名としてはこういうことですね。

・盛岡市／盛岡駅周辺
・浦安市／新浦安
・柏市／柏の葉
・長野市／長野駅前
・新潟市中央区／新潟駅南
・富山市／西町・総曲輪
・草津市／南草津駅周辺
・京都市左京区／下鴨
・京都市西京区／桂
・高松市／丸亀町周辺
・鹿児島市／鹿児島中央駅

前回調査から比較すると２地点減ったわけですが、今回上昇に転じたのは以下地点です。

・岐阜市／岐阜駅北口
・京都市中京区／二条

「二条」などはむしろなぜ今まで横ばいだったのか不思議なくらいです。

毎回コメントしておりますが、残る地点も各エリアの中核地域であり、いつ上昇に転じてもおかしくない気がします。「下落地点」がすでにゼロとなっている以上、今後のポイントはこうした「横ばい地区」のどこがいつ上昇に転ずるのかですね。

ただし。

こうした地価上昇がいつまでも続くのかと言うとそれはありません。冒頭ご案内したように特に政策的な要因で上昇しているのであればいつか下落することになります。十分ご注意ください。

ちなみに上記は「地価」ですが、建物も含めた「住宅価格」は、同じく国土交通省が発表している３月の住宅価格指数によるとこのように推移しています。



いつもの通りですが、盛大に上昇しているのがマンション価格ですね！マンション＝都心部に立地していると考えれば、地価ＬＯＯＫレポートの通り、「中心部の地価上昇」がこの「マンション価格の上昇」に連動している可能性は高そうですね。

つまり昨今のマンション価格の上昇には人手不足等の建物価格の上昇に加え、地価そのものの上昇も影響しているのではないか、ということです。だとするとマンション価格の上昇はもう少し続きそうですね。

こうした「高値買い」に警戒感を感じる方は少なくないと思いますが、２０１０年を１００とすると今は１２５くらいであり、仮にこの「＋２５」をバブルとすると、今後、１２５→１００＝２割程度の下落は起こると言えるのかもしれません。

仮にマンション市況が崩れたとしても売却しない限り何も関係はありませんが、この「＋２５％」や「２割の下落」というのは頭の片隅に入れておいた方がいいかもしれません。

しかしこのグラフを見るといつも不思議なのが「住宅地」や「戸建て」は相変わらず１００近辺で全く値上がりしていないように見える点です。マンションの良さはたくさんありますが、同様に戸建ての良さもたくさんありますので、「マンション価格が高い！」と思われている方は視野を広げてみるのも一計ですね。

参考になさってください。