マイナス金利政策による住宅ローン金利の劇的な低下や来年４月に迫った消費税増税など、マイホーム購入を後押しする材料は数多くありますが、今のところ住宅販売がものすごく増えているという話は聞きません。

新聞報道などを見ても住宅ローンで増えているのは「借り換え」ばかりで「新規借り入れ」については例年通りと回答している金融機関が多いですね。

もしあまりマイホーム購入が盛り上がっていないのだとするとその理由としては、

１．新たに住宅を供給しようと思っても土地取得から開発まで相応の時間がかかる

２．これまでの駆け込み需要などによってマイホーム需要は一巡している上に、住宅市場を支えてきた団塊ジュニア層の需要がピークアウトしつつある

３．マンション価格が高騰しており値ごろ感が失われつつある

といった感じでしょうか。

ただこれはあくまで上記の通り「マイホーム購入が盛り上がっていないのだとすれば」ということであり、「いや実は盛り上がっている」ということであればその理由は「真逆」となります。

はたしてどうなのでしょうね？この２・３月の住宅の売れ行きが分かればどちらかハッキリしそうです。統計データが出てくることを楽しみにしたいと思います。

ちなみに住宅価格については見事に二極化しておりまして、上記の通りマンション価格は勢いよく上昇し続けている一方で、住宅地や戸建て価格はほとんど全く上昇しておりません。



この対比もなかなか興味深いですが、では住宅価格の大部分を占める土地価格はどのようになっているかと言うと、ちょうど国土交通省が２０１６年１月１日時点の公示地価を発表しておりますね。その結果はこのようになっています。



つまり・・・「商業地」および「全用途」がついにプラスに転じたのですね！これは８年ぶりとのことです。８年前と言えばリーマンショック。地価もついにリーマンショック以降の落ち込みから回復してきた、ということになります。

ただ気になるのはマイナス幅はかなり減ったとは言えまだ全国平均で見れば住宅地の地価が下がり続けている点です。住宅ローン利用者の立場からすれば「地価が上がればいい」というものではありませんが、しかしここまでくればすべての指標がプラスになる状態を見てみたい気もしますね。

そうしたわけでここからは今年の上昇率をもとに、来年の上昇率を推定したいと思います。まず「全用途」はこういうことですね。

２０１５年実績　→　２０１６年実績　→　２０１７年予想

・全国平均　：　−０．３％　→　０．１％　→　０．４％
・三大都市圏　：　０．７％　→　１．１％　→　１．５％
・地方圏　：　−１．２％　→　−０．７％　→　−０．２％

赤字が「来年＝２０１７年の予測」ということになります。全体的には上昇が続くことが予想されますが、それでも地方圏はまだわずかながらマイナスが残る計算です。あともう一息なんですけれどね・・・。この１年の頑張りに期待したいと思います。

必ずしも「上昇すればよい」というものではないのは申し上げた通りではありますが。

次に住宅地はこのような予測です。

２０１５年実績　→　２０１６年実績　→　２０１７年予想

・全国平均　：　−０．４％　→　−０．２％　→　０．０％
・三大都市圏　：　０．４％　→　０．５％　→　０．６％
・地方圏　：　−１．１％　→　−０．７％　→　−０．３％

住宅地の地価の「全国平均」についても来年、いよいよマイナス圏を脱しプラスに浮上する可能性があるということですね！

最近の日本経済を取り巻く環境の変化などを踏まえれば、このまますんなり上昇するかどうかは分かりませんし、仮に巷噂されているように消費税増税が延期されるようになれば地価としてはマイナス材料となってくる気がしますが、今のところは堅調だと言うことになります。

果たしてどうなるのか注目ですね。

ちなみに住宅地についても「地方圏のプラス化」については２０１８年以降の宿題、ということになりそうです。健闘をお祈りしたいと思います。

最後に、都道府県別の住宅地の上昇率の、２０１５年実績、２０１６年実績、そして同じ改善が続くとしての２０１７年予想を掲載しておきたいと思います。

２０１５年実績　→　２０１６年実績　→　２０１７年予想

北海道 ： -1.0 → -0.5 → 0.0
青森県 ： -2.9 → -1.9 → -0.9
岩手県 ： -0.4 → -0.4 → -0.4
宮城県 ： 2.3 → 1.9 → 1.5
秋田県 ： -4.2 → -3.5 → -2.8
山形県 ： -1.4 → -0.8 → -0.2
福島県 ： 2.9 → 2.9 → 2.9
茨城県 ： -1.6 → -1.2 → -0.8
栃木県 ： -1.7 → -1.2 → -0.7
群馬県 ： -1.6 → -1.0 → -0.4
埼玉県 ： 0.0 → 0.0 → 0.0
千葉県 ： 0.1 → 0.2 → 0.3
東京都 ： 1.3 → 1.6 → 1.9
神奈川県 ： 0.4 → 0.1 → -0.2
新潟県 ： -1.7 → -1.6 → -1.5
富山県 ： -0.2 → -0.2 → -0.2
石川県 ： -1.3 → -0.7 → -0.1
福井県 ： -2.0 → -1.7 → -1.4
山梨県 ： -2.3 → -2.0 → -1.7
長野県 ： -1.8 → -1.3 → -0.8
岐阜県 ： -1.2 → -0.9 → -0.6
静岡県 ： -0.9 → -0.9 → -0.9
愛知県 ： 0.8 → 0.8 → 0.8
三重県 ： -1.6 → -1.7 → -1.8
滋賀県 ： -0.4 → -0.5 → -0.6
京都府 ： -0.3 → -0.1 → 0.1
大阪府 ： -0.1 → 0.0 → 0.1
兵庫県 ： -0.3 → -0.3 → -0.3
奈良県 ： -0.3 → -0.3 → -0.3
和歌山県 ： -2.6 → -2.0 → -1.4
鳥取県 ： -2.8 → -2.0 → -1.2
島根県 ： -2.1 → -1.6 → -1.1
岡山県 ： -1.0 → -0.9 → -0.8
広島県 ： -1.2 → -0.3 → 0.6
山口県 ： -1.9 → -1.3 → -0.7
徳島県 ： -1.6 → -1.0 → -0.4
香川県 ： -2.1 → -1.4 → -0.7
愛媛県 ： -2.2 → -1.9 → -1.6
高知県 ： -1.9 → -1.3 → -0.7
福岡県 ： 0.1 → 0.5 → 0.9
佐賀県 ： -2.5 → -1.8 → -1.1
長崎県 ： -1.5 → -1.1 → -0.7
熊本県 ： -0.4 → 0.1 → 0.6
大分県 ： -1.2 → -0.7 → -0.2
宮崎県 ： -1.2 → -0.9 → -0.6
鹿児島県 ： -2.8 → -2.3 → -1.8
沖縄県 ： 0.6 → 1.7 → 2.8

しかしこうしてみると、今年度は全体的には「−０．２％」であっても、都道府県別に見ればほとんどマイナスですね！プラスは１１都道府県ですから、「１１勝３６敗」ということになります。

逆に言えばどういう計算なのかはわかりませんが（人口比？）、この１１のプラス都道府県が全体をがんばって押し上げているということですね。

なお来年プラスに転じそうなのが北海道、京都府、広島県ですが、不思議なことに神奈川県は＋０．１％から−０．２％へマイナスに転じそうな減速っぷりですね！一体何が起きているのでしょうか・・・。

したがって仮に来年の住宅地の地価平均がマイナスから抜け出したとしても、都道府県の勝ち負けで言うと引き続き「１３勝３４敗」ということで大幅な負け越しという予想になります。

「二極化」というにはマイナス組が多すぎますが、ただプラス組は各地域の中心地ですね。「多極化」が進んでいるということでしょうか。

ただし繰り返しになりますが、こと住宅購入者という立場からすれば、地価が上昇すればよいというわけではありませんね。その点では上昇するデメリットも下落するメリットもあるわけで、冷静に解釈いただければと思います。

果たして今回の地価上昇局面はいつまで続くのでしょうか・・・。 株価と同様、そろそろ踊り場を迎えてもおかしくない気がしますが参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞