長期金利は前月の０．０８０％から０．０５５％に低下。

ここ最近の金利動向を振り返ると転機となったのが、もう１年以上前となりましたが、２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利したことですね。大きく反応したのがアメリカ債券市場で、アメリカの長期金利は急激に上昇しました。

それにつられる形で日本の長期金利もまた上昇したわけですが、ただ２０１７年に入ってからのアメリカの長期金利は落ち着いて推移していました。では足元ではどうなっているかと言うとこうなっています。



この１ヶ月で急激に上昇していますね・・・。その理由はアメリカの景気が強すぎるということです。景気が過熱すれば市場金利も政策金利も上昇していくことになります。加えて中長期的にはアメリカの財政悪化懸念もあるのでしょうね。最終的には落ち着くところに落ち着くのだと思いますが、当面は日本の市場金利にも一定の上昇圧力となりそうです。

とすると住宅ローン利用者としては不安になってしまいますが、心強いのは現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利はおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされるているという事実です。

２０１７年の２月や７月に長期金利が一時的に０．１％を上回った時も、「指値オペ」によってすかさず０．１％以下に引き下げられています。今月２日にも同様に「指値オペ」が実施されました。やはり日銀が目を光らせている間は「０．１％を上回る金利上昇」というのはなかなか無さそうです。



本日の「＋０．０５５％」という水準もその「レンジ内」ですね。

なお具体的な３月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2018年3月の住宅ローン金利予想］　引き下げと据え置きとで対応が分かれる

結論としては「３月の住宅ローン固定金利は金利を引き下げる銀行と、据え置く銀行に分かれる」としております。

とは言いつつ。

本題の３月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも３月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、３月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝２月発行の機構債の条件はと言うと、前月１月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．４６％　→　０．４２％　（−０．０４％低下）

１ヶ月前の長期金利が「＋０．０８０％」であり本日は「＋０．０５５％」とわずかに低下したことから、それに準ずる形でこの機構債の金利も「−０．０４％低下」になったということですね。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　１．３２％　→　１．２８％　（−０．０４％低下）
　・フラット３５金利　：　１．４０％　→　１．３６％　（−０．０４％低下）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１７年８月の機構債金利変動　：　０．４６％→０．４２％（−０．０４％低下）

　９月のフラット２０金利　：　１．０４％　→　１．０２％　（−０．０２％低下）
　９月のフラット３５金利　：　１．１２％　→　１．０８％　（−０．０４％低下）

・２０１７年９月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４２％（変わらず）

　１０月のフラット２０金利　：　１．０２％　→　１．２９％　（＋０．２７％上昇）
　１０月のフラット３５金利　：　１．０８％　→　１．３６％　（＋０．２８％上昇）

・２０１７年１０月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４３％（＋０．０１％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．２９％　→　１．３０％　（＋０．０１％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．３７％　（＋０．０１％上昇）

・２０１７年１１月の機構債金利変動　：　０．４３％→０．４０％（−０．０３％低下）

　１２月のフラット２０金利　：　１．３０％　→　１．２７％　（−０．０３％低下）
　１２月のフラット３５金利　：　１．３７％　→　１．３４％　（−０．０３％低下）

・２０１７年１２月の機構債金利変動　：　０．４０％→０．４２％（＋０．０２％上昇）

　１月のフラット２０金利　：　１．２７％　→　１．３０％　（＋０．０３％上昇）
　１月のフラット３５金利　：　１．３４％　→　１．３６％　（＋０．０２％上昇）

・２０１８年１月の機構債金利変動　：　０．４２％→０．４６％（＋０．０４％上昇）

　２月のフラット２０金利　：　１．３０％　→　１．３２％　（＋０．０２％上昇）
　２月のフラット３５金利　：　１．３６％　→　１．４０％　（＋０．０４％上昇）

２０１７年１０月のフラット３５金利はこれまでの「団信無し」から「団信込み」への制度変更がありましたので異常な金利アップになっておりますが、それを除けばフラット３５・フラット２０の金利はこの機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である１月１９日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・　５年もの金利　：　−０．０８３％　→　−０．０９７％　（−０．０１４％低下）
・１０年もの金利　：　　０．０７９％　→　　０．０６６％　（−０．０１３％低下）
・１５年もの金利　：　　０．３２７％　→　　０．３０７％　（−０．０２０％低下）
・２０年もの金利　：　　０．５９４％　→　　０．５６７％　（−０．０２７％低下）
・３０年もの金利　：　　０．８２４％　→　　０．７８９％　（−０．０３５％低下）

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうですが、１０年もの金利の低下幅は「１５年ものより少し少ない」ということですね。そうしたわけで当サイトの３月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　１．３２％　→　１．２９％　（−０．０３％低下　※団信込）
　・フラット３５金利　：　１．４０％　→　１．３６％　（−０．０４％低下　※団信込）

果たして当たるでしょうか・・・。

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

ちなみにこのフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



上記の通り２０１７年１０月の金利上昇は例外として、過去５年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝２月の機構債の金利はわずかに低下しましたので、「３月のフラット３５・フラット２０住宅ローン金利もわずかに低下する」ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞