長期金利は前月の０．１４０％から０．１１０％に低下

１１月も中旬となりました。つまりは年末が近づきつつあるということですね！１２月になればボーナスが支給され、例年であれば来年３月まで住宅需要が高まり、それに伴い住宅ローン需要も相応に拡大することになります。

来年秋の消費税増税も近づきつつありますので、それも追い風となるのでしょうね。

これまで何度かご案内してきたように、すまい給付金の拡充や住宅ローン減税の拡大を考慮すれば、少なくとも税金の面では「増税後」に買った方がお得そうな予感がしますが・・・。

さて本題に入っていくと、まずはいつものようにこれまでの金利推移を振り返れば、何と言っても衝撃的だったのがもう２年半以上前となってしまいましたが、２０１６年１月末に発表された「マイナス金利政策」です。金利がマイナスになるというのは想定外でしたが結果的に住宅ローン金利も劇的に低下しました。

しかしそうした金利低下も２０１６年後半には反転しました。２０１６年９月に発表された新たな金融緩和の枠組み＝「金利操作付き金融緩和」と、２０１６年１１月のアメリカ大統領選挙でトランプ氏が勝利してからの「トランプラリー」によって、長期金利はプラス水準まで回復しています。

今後のさらなる金利上昇に対する不安が募るわけですが、ただ長期金利が大きく上昇するかと言うとそれはなさそうです。と言うのも日銀による「金利操作付き金融緩和＝イールドカーブコントロール」で長期金利は「０％前後」に操作されることになっているからですね。

長期金利のグラフに−０．１％と０．１％の線を足してやれば、これまで日銀の思惑通り長期金利がコントロールされてきたことが分かります。



しかし。

この７月に、日銀が長期金利の変動幅をこれまでの２倍まで容認すると発表しました。従来の変動レンジが「−０．１％〜＋０．１％」だったのに対して今後は「−０．２％〜＋０．２％」になるということですね。

あくまで「変動幅の拡大」ではありますが、これまでの経緯を踏まえれば長期金利は更なる上昇を目指すものと思いますので、実質的に「金利上昇容認」ということです。実際、長期金利は先月のこの時期が０．１４０％で本日が上記の通り０．１１０％ですから、それなりに下がっているもののそれでも０．１％を上回って推移しています。

ただ正直思っていたより上昇ペースは遅いです。恐らくこれは最近株価が下落基調にあることが影響しているのでしょうね。基本的に株価と金利は相関していますので株価が下がれば金利も下がります。日経平均の過去１年のグラフはこのようになっています。



株価が下がることはともかくとして金利上昇が抑えられていることは住宅ローン利用者にとって歓迎すべきことと言えますが、ただそうは言いつつ世界経済自体は好調に推移していますからね。やはり株価の調整局面が終われば再び上昇に転じ、それに伴い長期金利は新たな「上限」である０．２％に向かって上昇していくものと思います。

とすると住宅ローン金利もまた現状の金利水準から＋０．１％程度上昇する可能性が高いということですね。

ただ仮に＋０．１％程度上昇したとしても引き続き住宅ローン金利は低水準にとどまることに加え、今回の「金利上昇容認」と同時に発表された金融政策の見通し＝フォワードガイダンスによって当分の間低金利が維持されると「約束」されました。その点では過剰に反応する必要はなさそうです。

特に住宅ローンの「変動金利タイプ」についてはそもそも長期金利上昇の影響を受けないことに加え、上記フォワードガイダンスによって金利上昇リスクが後退しましたのでますます有利となっています。人気がさらに高まりそうですね。

ちなみにその金融緩和がいつ終了するのかという点ですが、来年秋の消費税増税後に景気が相応に落ち込むとすれば金融緩和はむしろ拡大しないといけないかもしれませんし、 「プライマリーバランス黒字化」や「ＧＤＰ６００兆円達成」などの政策目標を考慮すれば実際には２０２０年代後半まで続くということですかね？

少子高齢化を背景に永遠に続く可能性すらあります。つまり我々が想像する以上に長い間、低金利が継続するかもしれないということです。

上記の通り今般、 「長期金利変動幅拡大」＝「実質的に金利上昇容認」と言う流れが出来てしまいましたので金利上昇リスクは多少高まった気もしますが、しかしそれでも全体的に見れば低金利が維持される可能性が高いわけで、「金利が上昇した場合」の試算は当然必要だとしても、「金利が上昇しなかった場合」の試算も併せて行っておいた方が良さそうです。

住宅ローンは金額が大きいですからね・・・。


［２０１８年１２月の住宅ローン金利予想］

毎度前置きが長くなって恐縮ですが、大まかな金利の動きや背景を踏まえた上で、ここから来月＝２０１８年１２月の住宅ローン金利を具体的に予想していきたいと思います。

まず金利環境としては上記の通り、日銀のイールドカーブコントロールによって長期金利はおおよそ「−０．２％〜０．２％」のレンジ内で推移していくものと思いますので、住宅ローン金利もまた最大０．４％の幅の中で動いていくと考えられます。だとすると来月の住宅ローン金利は基本的に「大きく下がることも大きく上がることもない」ということですね。

その上で、もう少し細かく過去３ヶ月の長期金利の推移をみるとこうなっています。



１ヶ月前の１０月中旬の長期金利の水準と比較しても、メガバンク各行が金利を決定したであろう１０月下旬ごろの金利水準と比較しても低下しています。今のところ「−０．０１％〜−０．０３％」程度の低下余地でしょうか。

念のため１０月２５日前後の国債金利と本日現在の国債金利との差をチェックしてみるとこうなります。

◆１０月２５日前後の国債金利と本日の国債金利の比較

・１年　　：　−０．１５％　→　−０．１６％　（−０．０１％低下）
・１０年　：　　０．１２％　→　　０．１１％　（−０．０１％低下）
・２０年　：　　０．６４％　→　　０．６５％　（＋０．０１％上昇）
・３０年　：　　０．８７％　→　　０．８７％　（変わらず）

ただこうしてみると全体的に下がっているというわけではありませんね。また下がっている金利にしてもその差はわずかですので、これで住宅ローン金利が変動するかというのは微妙なところです。

月末にかけて株価が回復すれば金利も上昇するでしょうしね。

一方で上記の通り今後住宅ローンの需要期が近づいてくることを勘案すれば、戦略的に金利を引き下げる銀行も出てきそうです。

そうしたわけで １２月の住宅ローン金利の予測としては「固定金利タイプは基本的に据え置きも、多少上下する可能性あり」としておきたいと思います。

予測になっていない気もしますが、金利が上がるとすれば「株価上昇」、金利が下がるとすれば「株価下落＋キャンペーン優遇」ということです。

次に住宅ローン「変動」金利タイプについて。

人気の住宅ローン金利タイプと言えば変動金利ですが、この変動金利タイプのベースとなるのは長期金利ではなく「短期金利」です。

そしてこの短期金利については日銀の「ゼロ金利政策」によって一足早く金利ゼロに到達したことに加え、日銀が完全にコントロールしているために上がることも下がることもなくずっと「超・低金利」を維持してきました。

では１１月１５日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利はと言えば「−０．０６７％」とマイナス水準を維持しています。１ヶ月前の金利は「−０．０４２％」でしたから、わずかに低下し引き続き「異次元の低金利」だと言うことです・・・マイナスですからね。

加えて日銀のこうしたゼロ金利政策＝短期金利の引き下げ政策もまた、十分なインフレ状態となるまで続けられますから、「相当の長期間」継続されるのは間違いありません。

そしてそのように短期金利の低下がまだまだ続くとすれば、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

繰り返しになりますが、そもそも少子高齢化が進む日本では、円安や増税などの一時的な要因を除けば、「十分なインフレなど永遠に起こらない」かもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで１０年固定や２０年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した２００８年１２月以降の約１０年間全く上昇していません。

住宅ローンの変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということです。

さらに上記の通り２０１８年７月からのフォワードガイダンス公表によって金利上昇リスクが後退していますので尚更、変動金利タイプに追い風が吹いていると言えそうです。

変動金利が変動しないという何とも不思議な状態となっているわけですが、参考になさってください。


［補足：これまでの金利動向と金利上昇リスクについて］

補足として、２０００年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



２０１６年 はマイナス水準にあったわけですから当たり前ですが、長期金利は現在も「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。ぜひこのチャンスを生かして、毎月の住宅ローン返済額を大いに削減していただければと思います。

一方で。

このグラフからあえて金利上昇リスクを探るとすれば、前回の景気回復局面である２００３年〜２００６年ごろの金利推移を見てみると、２００３年には長期金利が０．５％前後という当時の過去最低水準まで下がったのち、その後１．５％近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが１．５％ではあるのですが、されど１．５％と言えます。仮にそのように金利上昇すれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

２００３年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「ＶａＲ」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「ＶａＲショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、どのような理由であれ長期的に見れば、金利が上昇する可能性というのはゼロではありません。

もちろんそれは「長期的に見れば」ということであり、上記の通りマイナス金利政策や「金利操作付き金融緩和」が実行されている現状では金利が極めて上がりにくいことには変わりません。

しかしそれでも今の歴史的な低水準からすれば、いつかは「多少なりとも」上昇する可能性があります。実際のところ長期金利は２０１６年当時のマイナス水準からは脱却し、プラス水準に回復していますね。

金利上昇リスクを過度に心配する必要がないというのは申し上げた通りですが、お伝えしたいのは今が住宅ローンの借り入れ・借り換えの絶好の機会だと言うことですね。細かな金利変動に左右されることなく、ぜひ検討を進めていただきたいと思います。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞