先日ご案内した野村不動産の調査では、今後の不動産価格について回答者の見通しはこうなっていました。

・下がる　：　３８．６％
・横ばい　：　３０．６％
・上がる　：　１９．２％

下がると考えている方が一番多いという結果ですね。数年のトレンドを見ても上昇期待は大きく後退していることが分かります。



＞＞＞住宅は売り時？買い時？住宅価格は上がる？下がる？ノムコム調査２０１９年２月版

ただそうした消費者の見通しとは別に、実際に住宅価格が下落しているかと言うとそれはなさそうです。上記コラムでもご紹介しましたが、国土交通省の最新の不動産価格指数はこうなっています。



前回調査と比較するとマンション価格は多少低下しているものの全体的なトレンドは上昇傾向ですし、住宅地と戸建てについては価格が安定しているものの下落している様子は窺えません。

とすると今のところ消費者の不動産価格下落見通しは「杞憂」であるか、「願望」ということになりそうですが果たしてどうでしょうか？

それを占う意味でも有用なのが、本題の「地価ＬＯＯＫレポート」です。あくまで地価のデータではありますが、不動産価格は「建物価格＋地価」に分解できますので、地価動向≒不動産価格動向ということです。

さてその地価ＬＯＯＫレポートですが、正確には国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告」で、その最新版＝２０１８年第４四半期＝２０１８年１１月〜２０１８年１２月のデータが発表されています。

毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏４３地区
・大阪圏２５地区
・名古屋圏９地区
・地方中心都市等２３地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため３大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「１年に１回」が多い他の主要な地価調査と違って３ヶ月に１回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね！

では早速、今回の調査結果について、値上がり・値下がりの分布を１年前、９ヶ月前、６ヶ月前、３ヶ月前の調査と比較するとこのようになりました。

・上昇地区　：　８９　→　９１　→　９５　→　９６　→　９７
・横ばい　　：　１１　→　９　→　５　→　４　→　３
・下落地区　：　０　→　０　→　０　→　０　→　０

上昇地区が９７ヶ所、つまり９７％もの地区の地価が上昇しているのですね！一方、下落している地区は１ヶ所もありません。

また３ヶ月前の前回調査から上昇地区が増加していることが分かります。１年前と比較してもかなり増えていますね！今のところ地価の上昇傾向が衰える兆しはありません。発表されている推移はこのような感じになっています。



横ばい地区がどんどん減少しているのも印象的ですが、今回の調査で目につくのはやはり「３％以上上昇している地区」 が大きく増加している点ですね！この結果を見る限り、「今後不動産価格が下がる」とは思えませんね。

さて横ばい地区は残り３地区ということですが、あと半年もすれば「１００％＝全地区上昇」が現実のものとなるのでしょうか？もちろんこれからマイホームを購入しようとされている方にとってはこうした価格上昇傾向は逆風でしかありませんが・・・。

なお前述の「不動産価格指数」で「住宅地」の地価は安定していた一方、こちらでは上昇傾向となっているギャップの理由は、前者は「全国」の地価データが元になっているのに対して、地価ＬＯＯＫレポートの方は、「主要都市の高度利用地」の地価がベースになっているからですね。つまり「都心部」あるいは「街なか」のデータであるということです。

毎回ご案内しているように、「都心部の地価は上昇しているけれど郊外は上昇していない」「街なかの地価は上昇しているけれど街はずれは上昇していない」という二極化が起きていることが示唆されています。

そしてマンションは通常「都心部」「街なか」に建っているわけですから、上記マンション価格上昇の背景には、こうした「都心部＝街なかの地価上昇」が影響していそうですね。少子高齢化が進む中、「都心回帰」の流れが続く限り、こうした二極化の動きは継続していきそうです。

とは言いつつも「主要都市の高度利用地」やマンションの価格上昇傾向がこのままずっと右肩上がりで続くとは思えません。誰も購入できなくなってしまいますし、そうでなくても再び景気が低迷すれば「マンションバブル」が弾けるのは間違いないと考えるからです。

仮にマンションバブルが弾けるとすると、価格指数としては「１００」のものが「１４０」になっているわけですから、もとの「１００」に戻っていくということでしょうね。

ここでいつものように、少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・中央区／銀座中央
・横浜市／元町
・福岡市／大濠

寂しくなってきましたね・・・今回は「長野市／長野駅前」が「横ばい」から「上昇」に転じています。

また、残る３地区も誰もが知っていそうな中心地区ですから、いつ上昇に転じてもおかしくない気がしますね。

なお「地価が１年で３％以上上昇している地点」をチェックすると、２７地点ですが具体的にはこうなります。

・札幌市／駅前通
・仙台市／錦町
・仙台市／中央１丁目
・千葉市／千葉駅前
・新宿区／歌舞伎町
・渋谷区／渋谷
・横浜市／横浜駅西口
・名古屋市／太閤口
・名古屋市／伏見
・名古屋市／久屋大通駅周辺
・名古屋市／金山
・京都市／京都駅周辺
・京都市／河原町
・京都市／烏丸
・大阪市／西梅田
・大阪市／茶屋町
・大阪市／中之島西
・大阪市／北浜
・大阪市／心斎橋
・大阪市／なんば
・大阪市／新大阪
・大阪市／福島
・吹田市／江坂
・神戸市／三宮駅前
・福岡市／博多駅周辺
・熊本市／下通周辺
・那覇市／県庁前

全国に分布していますが、今回は特に大阪市で大きく増加しています。「万博効果」ということではないのでしょうけれど、「ミニバブル」が起きているのかもしれません。

こうした地区の周辺では２％の消費税増税より、地価上昇の方が大きな問題ということです。「さらに上昇する前に購入する」のか、「値下がりするのを待つ」のか、なかなか難しい選択を強いられることになりそうです。

マイホームは必要に迫られて検討するものでしょうから、あまり待つことはできませんからね・・・。

ただしこのように顕著に地価が上昇している地区というのは一部であり、冒頭ご案内したように全国的に見れば「戸建て価格」や「住宅地価格」は安定しています。

その点では繰り返しになりますが、住宅価格の動向には「地域差」があるわけで、まずは購入対象エリアの過去５年程度の不動産価格や地価の動向を調べてみてはいかがでしょうか？

あまり上昇していないことを祈りたいと思います・・・参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞