毎年この時期になると発表されるのが全国の公示地価ですね。路線価などと並び、最もポピュラーな地価の１つと言えます。

これからマイホームの購入を検討されている方は住宅ローン金利や、個別の物件価格に注目されていると思いますが、こうした地価のトレンドを把握しておくことも重要ですね。上昇していても下落していても、購入すべきなのか待つべきなのか、その判断の大きな参考になるのではないかと思います。

さてそんな公示地価ですが、例年のように大きなトレンドを振り返ってみると、バブル崩壊以降、全国的にはずっと低下を続けていました。その潮目が変わったのが２００５年前後の「ミニバブル」期と、２０１３年以来の「アベノミクス」期ですね。「全用途」の地価の変動率の推移を見てみるとこうなっています。



２００５年前後の地価上昇は「急に上がり急に下がった」という点でまさにバブルだったわけですが、２０１３年以降の地価上昇は緩やかかつ息が長いものになっており、逆に力強さを感じますね。

加えて、前回の地価上昇時に蚊帳の外だった地方圏も今回は一緒に上昇しており、やはりより好ましい状態だと言えそうです。

では具体的に今年＝２０１９年の公示地価がどうなっているのかと言うと、まず「全用途」で見ると過去２年と比べた増減率の推移はこうです。

全国平均　：　０．４％　→　０．７％　→　１．２％

三大都市圏　：　１．１％　→　１．５％　→　２．０％
・東京圏　：　１．３％　→　１．７％　→　２．２％
・大阪圏　：　０．９％　→　１．１％　→　１．６％
・名古屋圏　：　１．１％　→　１．４％　→　２．１％

地方圏　：　−０．３％　→　０．０％　→　０．４％
・中核４市　：　３．９％　→　４．６％　→　５．９％

全体的にプラスが並んでいることに加え、どの地域の上昇率も前年より拡大していることが印象的です。徐々に過熱してきていると言えそうです。

また、昨年２６年ぶりにプラスとなった地方圏の「全用途」の地価も０％から０．４％へ順調に上昇率を拡大させています。

では気になる「住宅地」の過去２年と比べた増減率の推移をチェックするとこうなっています。

全国平均　：　０．０％　→　０．３％　→　０．６％

三大都市圏　：　０．５％　→　０．７％　→　１．０％
・東京圏　：　０．７％　→　１．０％　→　１．３％
・大阪圏　：　０．０％　→　０．１％　→　０．３％
・名古屋圏　：　０．６％　→　０．８％　→　１．２％

地方圏　：　−０．４％　→　−０．１％　→　０．２％
・中核４市　：　２．８％　→　３．３％　→　４．４％

こちらも全体的に地価の上昇率が拡大していますが、ハイライトはやはり地方圏の住宅地の地価もついにプラスになったことですね！実に「２７年ぶり」とのことです。

こうした状況を「住宅購入者」としてどう捉えるかということですが、下がり続けている土地を購入するのは居心地が悪いし、高騰している土地を購入するのは腰が引けるとすれば、「安定しているか、ほどほどに上昇している」状態がベストかもしれず、その点では全国で「＋０．６％」、三大都市圏でも「＋１．０％」というのは今のところまだ「好印象」と言えるのかもしれません。

ただし上記の通り地方の中核４都市＝札幌・仙台・広島・福岡については「＋４．４％」ということで「バブル感」があります。ご注意ください。

さてこの増減率の推移から「２０２０年」の地価上昇・下落率を予想してみると「住宅地」はこのようになります。

＜住宅地の２０２０年公示地価予想＞

全国平均　：　０．３％　→　０．６％　→　０．９％

三大都市圏　：　０．７％　→　１．０％　→　１．３％
・東京圏　：　１．０％　→　１．３％　→　１．６％
・大阪圏　：　０．１％　→　０．３％　→　０．５％
・名古屋圏　：　０．８％　→　１．２％　→　１．６％

地方圏　：　−０．１％　→　０．２％　→　０．５％
・中核４市　：　３．３％　→　４．４％　→　５．５％

繰り返しになりますが、地方の中核４都市の上昇傾向は気になりますね・・・。景気は水物ですので実際にこのようになる可能性は不明ですが。

最後に都道府県別の公示地価の変動率の推移から、２０２０年の「住宅地」の変動率の単純予想を計算するとこうなります。

全国 ： 0.3 → 0.6 → 0.9
北海道 ： 0.0 → 0.7 → 1.4
青森 ： ▲ 0.7 → ▲ 0.5 → ▲ 0.3
岩手 ： ▲ 0.6 → ▲ 0.4 → ▲ 0.2
宮城 ： 2.7 → 3.5 → 4.3
秋田 ： ▲ 1.8 → ▲ 1.3 → ▲ 0.8
山形 ： ▲ 0.3 → ▲ 0.1 → 0.1
福島 ： 1.4 → 1.0 → 0.6
茨城 ： ▲ 0.7 → ▲ 0.5 → ▲ 0.3
栃木 ： ▲ 0.8 → ▲ 0.7 → ▲ 0.6
群馬 ： ▲ 0.6 → ▲ 0.6 → ▲ 0.6
埼玉 ： 0.5 → 0.7 → 0.9
千葉 ： 0.4 → 0.6 → 0.8
東京 ： 2.4 → 2.9 → 3.4
神奈川 ： 0.1 → 0.3 → 0.5
新潟 ： ▲ 1.1 → ▲ 0.8 → ▲ 0.5
富山 ： ▲ 0.4 → ▲ 0.1 → 0.2
石川 ： ▲ 0.1 → 0.4 → 0.9
福井 ： ▲ 1.2 → ▲ 1.1 → ▲ 1.0
山梨 ： ▲ 1.2 → ▲ 1.0 → ▲ 0.8
長野 ： ▲ 0.5 → ▲ 0.2 → 0.1
岐阜 ： ▲ 0.7 → ▲ 0.7 → ▲ 0.7
静岡 ： ▲ 0.8 → ▲ 0.7 → ▲ 0.6
愛知 ： 0.7 → 1.2 → 1.7
三重 ： ▲ 1.4 → ▲ 1.0 → ▲ 0.6
滋賀 ： ▲ 0.7 → ▲ 0.6 → ▲ 0.5
京都 ： 0.3 → 0.8 → 1.3
大阪 ： 0.1 → 0.2 → 0.3
兵庫 ： ▲ 0.4 → ▲ 0.2 → 0.0
奈良 ： ▲ 0.5 → ▲ 0.5 → ▲ 0.5
和歌山 ： ▲ 1.5 → ▲ 1.3 → ▲ 1.1
鳥取 ： ▲ 1.1 → ▲ 0.8 → ▲ 0.5
島根 ： ▲ 1.0 → ▲ 0.8 → ▲ 0.6
岡山 ： ▲ 0.5 → ▲ 0.6 → ▲ 0.7
広島 ： 0.6 → 0.9 → 1.2
山口 ： ▲ 0.4 → 0.1 → 0.6
徳島 ： ▲ 0.4 → ▲ 0.3 → ▲ 0.2
香川 ： ▲ 0.4 → ▲ 0.1 → 0.2
愛媛 ： ▲ 1.2 → ▲ 1.0 → ▲ 0.8
高知 ： ▲ 0.8 → ▲ 0.6 → ▲ 0.4
福岡 ： 1.8 → 2.6 → 3.4
佐賀 ： 0.0 → 0.3 → 0.6
長崎 ： ▲ 0.1 → 0.0 → 0.1
熊本 ： 0.6 → 1.0 → 1.4
大分 ： 0.1 → 0.8 → 1.5
宮崎 ： ▲ 0.5 → ▲ 0.3 → ▲ 0.1
鹿児島 ： ▲ 1.4 → ▲ 1.0 → ▲ 0.6
沖縄 ： 5.5 → 8.5 → 11.5

２０２０年の「住宅地」の公示地価が前年比マイナスからプラスに転じそうな都道府県は、山形県・富山県・長野県・兵庫県・香川県ということですね。地価上昇の波が、三大都市圏から地方中核都市へ、そしてその周辺都市へと波及していっていることが分かります。

ただそれでもまだ２３の都道府県は前年比マイナスに留まる可能性があるわけで、地価の面でも「地方創生」は道半ばということですね。

繰り返しになりますが、これからマイホームの購入を検討されている方は、住宅ローン金利だけでなく、こうした全体的な地価のトレンドも押さえていただければと思います。

もちろん都道府県の中でも同じような「地域差」があるのでしょうから、地域別の地価動向のチェックも必須ですね。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞