住宅価格の上昇傾向が続いていますね。国土交通省の最新の不動産価格指数はこうなっています。



前回調査と比較すると総合指数はやや低下する一方で、マンション価格は相変わらず「独歩高」という状態ですね・・・従来は１００だったものが現在は１５０ですから、１．５倍ですね！一体どこまで上昇するのでしょうか・・・。

この表だけを見ると戸建てや宅地の方がお買い得ということになりそうですが、マンション価格が今度も上昇を続けるということであれば、むしろ今買った方が得ということになります。

記者としてはこのまま右肩上がりでマンション価格が上昇を続けることには懐疑的ですが、果たしてこの「マンションバブル」はどういう結末を迎えるのでしょうね？

なお仮にいつかマンションバブルが弾けるとすると、価格指数としては１００のものが１５０になっているわけですから、もとの１００に戻っていくということでしょうね。

それを占う意味でも有用なのが、本題の国土交通省の「地価ＬＯＯＫレポート」です。あくまで地価のデータではありますが、不動産価格は「建物価格＋地価」に分解できますので、地価動向≒不動産価格動向と解釈できます。

またこの地価ＬＯＯＫレポートの正式名称は「主要都市の高度利用地地価動向報告」ですが、マンションは概ねこの「高度利用地」に建てられるのだとすれば相関性も高そうですね。

加えて毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏４３地区
・大阪圏２５地区
・名古屋圏９地区
・地方中心都市等２３地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため３大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「１年に１回」が多い他の主要な地価調査と違って３ヶ月に１回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね！

では早速、その最新版＝２０１９年第１四半期＝２０１９年１月〜２０１９年３月のデータをチェックしたいと思います。値上がり・値下がりの分布を１年前、９ヶ月前、６ヶ月前、３ヶ月前の調査と比較するとこのようになっています。

・上昇地区　：　９１　→　９５　→　９６　→　９７　→　９７
・横ばい　　：　９　→　５　→　４　→　３　→　３
・下落地区　：　０　→　０　→　０　→　０　→　０

上昇地区が９７ヶ所、つまり９７％もの地区の地価が上昇しているのですね！一方、下落している地区は１ヶ所もありません。

３ヶ月前の前回調査からは変化がないように見えますが、発表されているグラフを見るとこのようになっています。



下落地区はずっとゼロとして、横ばい地区がどんどん減少しているのが印象的ですが、今回の調査で目につくのはやはり「３％以上上昇している地区」 が増加している点ですね！引き続き地価の上昇傾向が続いていることが分かります。

さて横ばい地区は残り３地区ということですが、あと半年もすれば「１００％＝全地区上昇」が現実のものとなるのでしょうか？もちろんこれからマイホームを購入しようとされている方にとってはこうした価格上昇傾向は逆風でしかありませんが・・・。

なお前述の「不動産価格指数」で「宅地」の地価は安定していた一方、こちらでは上昇傾向となっているギャップの理由は、不動産価格指数は「全国」の地価データが元になっているのに対して、地価ＬＯＯＫレポートの方は、上記の通り「主要都市の高度利用地」の地価がベースになっているからですね。つまり「都心部」あるいは「街なか」のデータであるということです。

毎回ご案内しているように、「都心部の地価は上昇しているけれど郊外は上昇していない」「街なかの地価は上昇しているけれど街はずれは上昇していない」という二極化が起きていることが示唆されています。

そして繰り返しになりますがマンションは通常「都心部」「街なか」に建っているわけですから、上記マンション価格上昇の背景には、こうした「都心部＝街なかの地価上昇」が影響していそうですね。少子高齢化が進む中、「都心回帰」の流れが続く限り、こうした二極化の動きは継続していきそうです。

とは言いつつ永遠に上昇し続けることもなさそうではありますが。

ここでいつものように、少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・中央区／銀座中央
・横浜市／元町
・福岡市／大濠

前回と変わらずですが、どの地区も誰もが知っていそうな中心地ですから、いつ上昇に転じてもおかしくない気がしますね。

なお「地価が１年で３％以上上昇している地点」をチェックすると、２７地点ですが具体的にはこうなります。

・札幌市／宮の森
・札幌市／駅前通
・仙台市／錦町
・仙台市／中央１丁目
・千葉市／千葉駅前
・新宿区／歌舞伎町
・渋谷区／渋谷
・横浜市／横浜駅西口
・名古屋市／太閤口
・名古屋市／伏見
・名古屋市／久屋大通駅周辺
・名古屋市／金山
・京都市／京都駅周辺
・京都市／河原町
・京都市／烏丸
・大阪市／西梅田
・大阪市／茶屋町
・大阪市／中之島西
・大阪市／北浜
・大阪市／心斎橋
・大阪市／なんば
・大阪市／新大阪
・大阪市／福島
・大阪市／天王寺
・吹田市／江坂
・神戸市／三宮駅前
・福岡市／博多駅周辺
・熊本市／下通周辺
・那覇市／県庁前

全国に分布していますが、特に大阪市の地価上昇傾向が鮮明ですね。「万博効果」ということではないのでしょうけれど、「ミニバブル」が起きているのかもしれません。

こうした地区の周辺では２％の消費税増税より、地価上昇の方が大きな問題ということです。「さらに上昇する前に購入する」のか、「値下がりするのを待つ」のか、なかなか難しい選択を強いられることになりそうです。

マイホームは必要に迫られて検討するものでしょうから、あまり待つことはできませんからね・・・。

ただしこのように顕著に地価が上昇している地区というのは一部であり、冒頭ご案内したように全国的に見れば「戸建て価格」や「宅地価格」は安定しています。

その点では繰り返しになりますが、住宅価格の動向には「地域差」があるわけで、まずは購入対象エリアの過去５年程度の不動産価格や地価の動向を調べてみてはいかがでしょうか？

あまり上昇していないことを祈りたいと思います・・・参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞