住宅ローンの借り換えや借り入れを検討するに当たって悩みどころの１つは「金利タイプ選び」です。変動金利タイプにするのか、全期間固定金利タイプにするのか、はたまたその間をとって固定金利期間選択型＝当初固定金利タイプにするのか、という選択です。

それによって借入先も変わってきますから「最大の悩みどころ」と言ってもいいかもしれませんね。

合理的には、今後の金利見通しに基づいて最も得となりそうなものを選ぶのが良いということになります。こういうことですね。

・金利が「大きく」上昇する　→　全期間固定金利

・金利が「それなりに」上昇する　→　固定金利期間選択型

・金利が「わずかに」上昇するか、そもそも金利は上昇しない　→　変動金利

ただし。

問題は・・・未来の金利動向を正確に予想することなど誰にもできないということですね！

予測を諦めるとすると、最も金利が低い変動金利タイプが選択肢となってくるかと思いますが、ただ金利上昇リスクが気になります。実際、専門家のアドバイスを読むと口をそろえてこういった文言が並んでいます。

「今の低金利がずっと続くはずがない」

「変動金利が７％や８％の時代があった」

「金利が上昇するときは急なので対応できない」

こうした言葉を聞くとやっぱり固定金利がいいか・・・と思ってしまいますね。ではこれまでの金利はどのように推移してきたのでしょうか？過去３０年の長期金利の推移をチェックするとこうなっています。



日本の金利は９０年代後半からずっと低金利状態にあるわけですね！つまりこの２０年間まともに金利が上昇したことはなかったわけで、さらに住宅ローンの平均的な完済期間は１５年程度ですから、この２０年間に住宅ローンを利用した人は一度も金利上昇を経験したことがないまま完済してしまったことになります。

このように金利が低い理由は景気循環ではなく、少子高齢化などの構造的なものが要因であるのは間違いありませんから、このままずっと金利が低い状態が続く可能性は十分あります。

日銀が６年以上頑張っても２％のインフレ目標を達成できないわけですから、低成長＝低インフレ＝低金利の状況はかなり根深いですね・・・。

未来の金利動向を正確に予想することは不可能なのは申し上げた通りですが、一方で専門家が口をそろえて指摘する「金利上昇リスク」を過度に恐れるのもどうかということです。これまでの金利推移を把握した上で冷静に金利タイプ選びを進めていただければと思います。

では具体的にどういった金利タイプがみんなに選ばれているのかと言うと、信頼できるデータの１つが住宅生産団体連合会が発表した「2018年度戸建注文住宅の顧客実態調査」です。あくまで注文住宅購入者の方々のデータとなりますが、その金利タイプはこのようになっています。



２０１５年度、２０１６年度、２０１７年度、そして今回の２０１８年度を比較すると各金利タイプのシェアはこのように変化していることが分かります。

・変動金利　：　５７．１％　→　４８．４％　→　５５．８％　→　６５．４％
・全期間固定金利　：　２３．６％　→　２４．０％　→　２２．０％　→　１９．０％
・固定金利期間選択型　：　１５．４％　→　２３．４％　→　１９．２％　→　１２．４％
・ミックス型　：　３．０％　→　２．５％　→　２．２％　→　１．１％
・その他　：　０．９％　→　１．７％　→　０．９％　→　２．１％

やはり変動金利タイプが圧倒的な１位であるということですね！前年からシェアが大きく伸び、７割近い状況です。金利上昇リスクを考慮しても絶対的な低金利が魅力ということなのでしょう。

一方、固定金利期間選択型は、最近は各行があまり力を入れていないせいか、シェアの低下が目立ちます。

全体的には全期間固定金利タイプが２割前後のシェアで安定し、残り８割を変動金利タイプと固定金利期間選択タイプとで争う構図ということでしょうか？もちろん現時点では変動金利タイプの圧勝ですが。

ちなみに。

当サイトのお勧め金利タイプは変動金利タイプではなく、実は「変動金利＋固定金利」のミックス金利タイプだったりします。これなら変動金利のメリットも固定金利のメリットも半分ずつ享受することができます。

言い換えれば変動金利のデメリットも固定金利のデメリットも半分ずつ残るということではありますが・・・。

ではその「ミックス型」のシェアはどうなっているかと言うと、１．１％と引き続き超マイナーな存在ですね！残念なことです。このまま自然消滅しそうです。

確かに上記の通り日銀の「異次元緩和」、「マイナス金利」、「イールドカーブコントロール」、「フォワードガイダンス」、さらには「低いままのインフレ率」を考慮すれば金利が上昇していくイメージは全く持てませんので、ミックス金利タイプへの関心が高まらないのは当然かもしれませんが、ただ一方で固定金利のシェアは結構あるわけですからね。もう少しシェアが上昇してもいいのでは？と思うのは・・・記者だけなのでしょうね。

それはともかくとして、みんなが選ぶ住宅ローン金利タイプが必ず正しいというわけではありませんが、真剣に悩みぬいた上での選択であることを考えれば重みがあります。ぜひ参考にしてみてください。

なお他の調査ではこうした住宅ローンの金利タイプシェアはどうなっているかと言うと、１つ目は一般社団法人不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査」ですね。このようになっています。

最新のデータは「２０１８年度」となっていますが、実際には２０１７年３月期に関する調査結果です。２０１５年度から２０１６年度にかけて変動金利型のシェアが下がった一方で、２０１７年度は再び約６割に戻っています。

２つ目は住宅金融支援機構の「民間住宅ローンの貸出動向調査」でこのようになっています。



こちらも、２０１６年度に一旦シェアが下がった変動金利型が、２０１７年度には再び６割超えですね。

３つ目は国土交通省の「平成３０年度民間住宅ローンの実態に関する調査」でこのようになっています。



こちらは変動金利型のシェアは前の３つと違いここ数年で大きな変化がなく、５割にとどまっています。なぜこのような違いが生まれるのでしょうね？

４つ目は、同じく国土交通省による「平成３０年度住宅市場動向調査」でこのようになっています。



こちらは平成３０年度＝２０１９年３月期の調査となっていますが、変動金利型のシェアが過去８年間ほぼ変化なくずっと６割前後を維持しているという結果ですね。これまた上記の調査結果とは微妙に異なり、調査結果にもしかすると何かの問題を抱えているような気もしなくはないですが、ただそれでも各調査が共通しているのは

・金利タイプランキングの中で断トツに人気なのは変動金利型

という点ですね。

「それでも金利上昇リスクが気になる！」という方は固定金利タイプでも良いと思いますが、上記の通りミックス金利タイプの活用も検討してみてはいかがでしょうか。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞