何度もご案内しているように住宅価格の上昇傾向が続いていますね。国土交通省の最新の不動産価格指数はこうなっています。



赤の線が総合指数で５年以上右肩上がりで上昇していることが分かりますが、その理由はもちろん緑の線で示されたマンション価格の上昇に伴うものですね。マンション価格は従来１００だったものが現在は約１５０ですから、１．５倍になっていることが分かります！一体どこまで上昇するのでしょうか・・・。

逆に黄色で示された住宅地や青で示された戸建て住宅はこの５年で全く上昇していないことが分かります。その点では宅地や戸建ての方が「お買い得」ということになりそうです。もちろん個別には「割安なマンション」や「割高な戸建て」もあるのでしょうけれど。

個人的にはこのままずっと右肩上がりでマンション価格が上昇を続けることには懐疑的ですが、果たしてこの「マンションバブル」はどういう結末を迎えるのでしょうね？

なお仮にいつかマンションバブルが弾けるとすると、価格指数としては１００のものが１５０になっているわけですから「もとの１００に戻っていく」ということになると思います。

そうした今後のマンション価格の動向を占う意味でも有用なのが、本題の国土交通省の「地価ＬＯＯＫレポート」です。あくまで地価のデータではありますが、不動産価格は「建物価格＋地価」に分解できますので、地価動向≒不動産価格動向と解釈できます。

またこの地価ＬＯＯＫレポートの正式名称は「主要都市の高度利用地地価動向報告」ですが、マンションは概ねこの「高度利用地」に建てられるのだとすれば相関性も高そうですね。

加えて毎回ご案内しているように、この調査では対象地区が

・東京圏４３地区
・大阪圏２５地区
・名古屋圏９地区
・地方中心都市等２３地区

と全国にバランスよく配分されているのが特徴です。そのため３大都市圏のみならず全国の動向が把握できることに加え、「１年に１回」が多い他の主要な地価調査と違って３ヶ月に１回調査されており、発表も早く、地価をタイムリーに把握できる点も魅力ですね！

では早速、その最新版＝２０１９年第４四半期＝２０１９年１１月〜２０１９年１２月のデータをチェックしたいと思います。値上がり・値下がりの分布を１年前、９ヶ月前、６ヶ月前、３ヶ月前の調査と比較するとこのようになっています。

・上昇地区　：　９７　→　９７　→　９７　→　９７　→　９７
・横ばい　　：　３　→　３　→　３　→　３　→　３
・下落地区　：　０　→　０　→　０　→　０　→　０　→　０

上昇地区が９７ヶ所、つまり９７％もの地区の地価が上昇しているのですね！一方、下落している地区は１ヶ所もありません。

３ヶ月前の前回調査からは変化がないように見えますが、発表されているグラフを見るとこのようになっています。



下落地区はずっとゼロとして、横ばい地区がごくわずかになっているのが印象的ですが、今回の調査では「３％以上６％未満上昇している地区」が少し減少していることが分かります。全体として上昇基調が続いているのは間違いありませんし、今回の結果はたまたまなのかもしれませんが、ちょっと気になりますね。

果たして地価の上昇傾向が後退していくのでしょうか？消費税増税も通過し、オリンピック特需もひと段落していくとすればその可能性はゼロではありませんが果たしてどうなるでしょうか。

なお前述の「不動産価格指数」で「宅地」の地価は安定していた一方、こちらでは上昇基調となっているギャップの要因は、不動産価格指数は「全国」の地価データが元になっているのに対して、地価ＬＯＯＫレポートの方は、上記の通り「主要都市の高度利用地」の地価がベースになっているからですね。つまり「都心部」あるいは「街なか」のデータであるということです。

毎回ご案内しているように、「都心部の地価は上昇しているけれど郊外は上昇していない」「街なかの地価は上昇しているけれど街はずれは上昇していない」という二極化が起きていることが示唆されています。

そしてマンションは通常「都心部」「街なか」に建っているわけですから、マンション価格上昇の背景には、こうした「都心部＝街なかの地価上昇」が影響していそうですね。少子高齢化が進む中、「都心回帰」の流れが続く限り、こうした二極化の動きは継続していきそうです。

とは言いつつ永遠に上昇し続けることはないとは思いますが。

ここでいつものように、少数派となっている「横ばい地区」の具体的な地名をチェックするとこうなっています。

・中央区／銀座中央
・横浜市／元町
・福岡市／大濠

前回と変わらずですが、どの地区も誰もが知っていそうな中心地ですから、いつ上昇に転じてもおかしくない気もします。

なお「地価が１年で３％以上上昇している地点」をチェックすると、２３地点ですが具体的にはこうなります。

・札幌市／駅前通
・仙台市／錦町
・仙台市／中央１丁目
・千葉市／千葉駅前
・新宿区／歌舞伎町
・渋谷区／渋谷
・中野区／中野駅
・名古屋市／伏見
・名古屋市／久屋大通駅
・名古屋市／金山
・大阪市／西梅田
・大阪市／茶屋町
・大阪市／中之島西
・大阪市／北浜
・大阪市／心斎橋
・大阪市／なんば
・大阪市／新大阪
・大阪市／福島
・大阪市／天王寺
・吹田市／江坂
・神戸市／三宮駅前
・福岡市／博多駅
・那覇市／県庁前

全国に分布していますが、特に大阪市の地価上昇傾向が鮮明ですね。「万博効果」ということではないのでしょうけれど、「ミニバブル」が起きているのかもしれません。

こうした地区での住宅購入を検討されている方は、「さらに上昇する前に購入する」のか、「値下がりするのを待つ」のか、なかなか難しい選択を強いられることになりそうです。マイホームは必要に迫られて検討するものでしょうから、あまり待つことはできませんからね・・・。

ただしこのように顕著に地価が上昇している地区というのは一部であり、冒頭ご案内したように全国的に見れば「戸建て価格」や「宅地価格」は安定しています。

その点では繰り返しになりますが、住宅価格の動向には「地域差」があるわけで、まずは購入対象エリアの過去５年程度の不動産価格や地価の動向を調べてみてはいかがでしょうか？

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞