長期金利は前月の−０．０２５％から−０．０４５％へ低下。

ここ数年の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし２０１８年７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を２倍、つまり「−０．２％〜０．２％」に拡大すると発表しました。これは実質的には「長期金利の上昇」を意味しますので、今後長期金利は０．２％を目指して上昇し、住宅ローン金利も相応に上昇していくと思われたわけです・・・が。

過去３年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



予想通り上昇し、一旦０．１５％を超えた長期金利ですが、その後は逆に下落傾向となりました。一時期は−０．３％前後と史上最低水準ですね！

ただ一方で足元では急激に回復していることが分かります。これは米中貿易協議が妥結し、アメリカの対中関税が段階的に撤廃される見通しが広がっているためですね。実際に対中関税の一部が縮小されることになりました。

最終的にどのタイミングで妥結するのかは分かりませんが、遅かれ早かれ秋の大統領選挙までには合意するものと思われますので、そうするとやはり金利もある程度上昇することになりそうです。

日本では上記の通りイールドカーブコントロールが行われていますので、仮に金利が上昇したとしても限定的かと思いますが、金利低下のトレンドが変わりつつある点にはご注意ください。

なお来月＝３月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2020年3月の住宅ローン金利予想］　固定金利は多少の引き下げ可能性あり

結論としては「変動金利は据え置き、固定金利も全体的に据え置きも多少の引き下げの可能性あり」としています。果たしてどうなるでしょうか。

とは言いつつ。

本題の３月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも３月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、３月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝２月発行の機構債の条件はと言うと、前月１月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

　・０．３４％　→　０．３０％　（−０．０４％低下）

１ヶ月前の長期金利が上記の通り「−０．０２５％」で、本日は「−０．０４５％」と低下しましたが、機構債の金利も同様に「−０．０４％低下」ということになりました。

フラット３５の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

　・フラット２０金利　：　１．２３％　→　１．１９％　（−０．０４％低下）
　・フラット３５金利　：　１．２８％　→　１．２４％　（−０．０４％低下）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０１９年８月の機構債金利変動　：　０．２１％→０．１５％（−０．０６％低下）

　９月のフラット２０金利　：　１．１１％　→　１．０５％　（−０．０６％低下）
　９月のフラット３５金利　：　１．１７％　→　１．１１％　（−０．０６％低下）

・２０１９年９月の機構債金利変動　：　０．１５％→０．１５％（変わらず）

　１０月のフラット２０金利　：　１．０５％　→　１．０６％　（＋０．０１％上昇）
　１０月のフラット３５金利　：　１．１１％　→　１．１１％　（変わらず）

・２０１９年１０月の機構債金利変動　：　０．１５％→０．２１％（＋０．０６％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．０６％　→　１．１２％　（＋０．０６％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．１１％　→　１．１７％　（＋０．０６％上昇）

・２０１９年１１月の機構債金利変動　：　０．２１％→０．２６％（＋０．０５％上昇）

　１２月のフラット２０金利　：　１．１２％　→　１．１６％　（＋０．０４％上昇）
　１２月のフラット３５金利　：　１．１７％　→　１．２１％　（＋０．０４％上昇）

・２０１９年１２月の機構債金利変動　：　０．２６％→０．３３％（＋０．０７％上昇）

　１月のフラット２０金利　：　１．１６％　→　１．２２％　（＋０．０６％上昇）
　１月のフラット３５金利　：　１．２１％　→　１．２７％　（＋０．０６％上昇）

・２０２０年１月の機構債金利変動　：　０．３３％→０．３４％（＋０．０１％上昇）

　２月のフラット２０金利　：　１．２２％　→　１．２３％　（＋０．０１％上昇）
　２月のフラット３５金利　：　１．２７％　→　１．２８％　（＋０．０１％上昇）

フラット３５・フラット２０の金利は機構債の金利に概ね連動していることが分かります。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である１月２２日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・　５年もの金利　：　−０．１０９％　→　−０．１５２％　（−０．０４３％低下）
・１０年もの金利　：　−０．００２％　→　−０．０４３％　（−０．０４１％低下）
・１５年もの金利　：　０．１５４％　→　０．１１７％　（−０．０３７％低下）
・２０年もの金利　：　　０．２９７％　→　０．２３８％　（−０．０５９％低下）
・３０年もの金利　：　　０．４３９％　→　０．３６８％　（−０．０７１％低下）

全体的に満遍なく下がっていますね。

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうですが、１０年もの金利は「１５年もの金利とほぼ同じくらい低下」ということです。

というわけで当サイトの３月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆楽天銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

　・フラット２０金利　：　１．２３％　→　１．１９％　（−０．０４％低下）
　・フラット３５金利　：　１．２８％　→　１．２４％　（−０．０４％低下）

そのまんまということですね・・・当たることを祈っております。

ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



２０１７年１０月の制度変更（金利が団信込になりました）に伴う金利上昇は例外として、過去８年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝２月の機構債の金利は少し低下しましたので、「３月のフラット３５・フラット２０住宅ローン金利も少し低下する」ということですね。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞