毎年この時期になると発表されるのが全国の公示地価ですね。路線価などと並び、最もポピュラーな地価の１つと言えます。

これからマイホームの購入を検討されている方は住宅ローン金利や、個別の物件価格に注目されていると思いますが、こうした地価のトレンドを把握しておくことも重要ですね。上昇していても下落していても、購入すべきなのか待つべきなのか、その判断の大きな参考になるのではないかと思います。

さてそんな公示地価ですが、例年のように大きなトレンドを振り返ってみると、バブル崩壊以降、全国的にはずっと低下を続けていました。その潮目が変わったのが２００５年＝平成１７年前後の「ミニバブル」期と、２０１３年＝平成２５年以降の「アベノミクス」期ですね。「全用途」の地価の変動率の推移を見てみるとこうなっています。



２００５年前後の地価上昇は「急に上がり急に下がった」という点でまさにバブルだったわけですが、２０１３年以降の地価上昇は緩やかかつ息が長いものになっており、逆に力強さを感じますね。

加えて、前回の地価上昇時に蚊帳の外だった地方圏も今回は一緒に上昇しており、やはりより好ましい状態だと言えそうです。

では具体的に今年＝２０２０年の公示地価がどうなっているのかと言うと、まず「全用途」で見ると過去３年と比べた増減率の推移はこうです。

全国平均　：　０．４％　→　０．７％　→　１．２％　→　１．４％

三大都市圏　：　１．１％　→　１．５％　→　２．０％　→　２．１％
・東京圏　：　１．３％　→　１．７％　→　２．２％　→　２．３％
・大阪圏　：　０．９％　→　１．１％　→　１．６％　→　１．８％
・名古屋圏　：　１．１％　→　１．４％　→　２．１％　→　１．９％

地方圏　：　−０．３％　→　０．０％　→　０．４％　→　０．８％
・中核４市　：　３．９％　→　４．６％　→　５．９％　→　７．４％

全体的にプラスが並んでいることに加え、どの地域の上昇率も前年より拡大している・・・と思ったらなぜか名古屋圏だけ上昇率が後退していますね。

それでもプラスを維持しているわけですし、全体的に見ればやはり徐々に過熱してきていると言えそうです。

また、一昨年２６年ぶりにプラスとなった地方圏も０．４％から０．８％へ順調に上昇率を拡大させています。

では気になる「住宅地」の過去３年と比べた増減率の推移をチェックするとこうなっています。

全国平均　：　０．０％　→　０．３％　→　０．６％　→　０．８％

三大都市圏　：　０．５％　→　０．７％　→　１．０％　→　１．１％
・東京圏　：　０．７％　→　１．０％　→　１．３％　→　１．４％
・大阪圏　：　０．０％　→　０．１％　→　０．３％　→　０．４％
・名古屋圏　：　０．６％　→　０．８％　→　１．２％　→　１．１％

地方圏　：　−０．４％　→　−０．１％　→　０．２％　→　０．５％
・中核４市　：　２．８％　→　３．３％　→　４．４％　→　５．９％
・その他　：　−０．８％　→　−０．５％　→　−０．２％　→　０．０％　

こちらもなぜか名古屋圏だけ上昇幅が鈍っていますが、それでも全体的に見れば住宅地の地価も順調に上昇していることが分かります。

その中でも今年のハイライトはやはり、地方圏の中核４市を除く「その他」地域においても、住宅地の地価がついにマイナス圏を抜け出したことですね！実に「２８年ぶり」とのことです。

こうした状況を「住宅購入者」としてどう捉えるかということですが、下がり続けている土地を購入するのは居心地が悪いし、高騰している土地を購入するのは腰が引けるとすれば、「安定しているか、ほどほどに上昇している」状態がベストかもしれず、その点では全国で「＋０．８％」、三大都市圏でも「＋１．１％」というのはまだ「許容範囲」と言えるのかもしれません。

ただし地方の中核４都市＝札幌・仙台・広島・福岡については「＋５．９％」ということで「バブル感」があります。ご注意ください。

さらに言えば足元のコロナウイルス問題で、住宅市場もスローダウンせざるを得ないと思います。とすると今後は下落に転じる可能性があり、なおさら慎重な検討が必要そうです。

さてこの増減率の推移から「２０２１年」の地価上昇・下落率を予想してみると「住宅地」はこのようになります。

＜住宅地の２０２１年公示地価予想＞

全国平均　：　０．０％　→　０．３％　→　０．６％　→　０．８％　→　１．０％

三大都市圏　：　０．５％　→　０．７％　→　１．０％　→　１．１％　→　１．２％
・東京圏　：　０．７％　→　１．０％　→　１．３％　→　１．４％　→　１．５％
・大阪圏　：　０．０％　→　０．１％　→　０．３％　→　０．４％　→　０．５％
・名古屋圏　：　０．６％　→　０．８％　→　１．２％　→　１．１％　→　１．０％

地方圏　：　−０．４％　→　−０．１％　→　０．２％　→　０．５％　→　０．８％
・中核４市　：　２．８％　→　３．３％　→　４．４％　→　５．９％　→　７．４％
・その他　：　−０．８％　→　−０．５％　→　−０．２％　→　０．０％　→　０．２％

あくまで単純計算ですが、地方の中核４市はこのまま行けば「＋７．４％」と驚異的な水準ですね！ただし繰り返しになりますが、実際にはコロナウイルス問題でこうした地価上昇傾向も大いに水を注されるものと思いますが。

最後に都道府県別の公示地価の変動率の推移から、２０２１年の「住宅地」の変動率の単純予想を計算するとこうなります。

全国 ： 0.6 → 0.8 → 1.0
北海道 ： 0.7 → 2.2 → 3.7
青森 ： -0.5 → -0.4 → -0.3
岩手 ： -0.4 → -0.1 → 0.2
宮城 ： 3.5 → 3.5 → 3.5
秋田 ： -1.3 → -0.9 → -0.5
山形 ： -0.1 → 0.1 → 0.3
福島 ： 1.0 → 0.4 → -0.2
茨城 ： -0.5 → -0.5 → -0.5
栃木 ： -0.7 → -0.8 → -0.9
群馬 ： -0.6 → -0.6 → -0.6
埼玉 ： 0.7 → 1.0 → 1.3
千葉 ： 0.6 → 0.7 → 0.8
東京 ： 2.9 → 2.8 → 2.7
神奈川 ： 0.3 → 0.3 → 0.3
新潟 ： -0.8 → -0.6 → -0.4
富山 ： -0.1 → 0.0 → 0.1
石川 ： 0.4 → 1.7 → 3.0
福井 ： -1.1 → -1.1 → -1.1
山梨 ： -1.0 → -0.8 → -0.6
長野 ： -0.2 → -0.1 → 0.0
岐阜 ： -0.7 → -0.8 → -0.9
静岡 ： -0.7 → -0.7 → -0.7
愛知 ： 1.2 → 1.1 → 1.0
三重 ： -1.0 → -0.7 → -0.4
滋賀 ： -0.6 → -0.8 → -1.0
京都 ： 0.8 → 0.7 → 0.6
大阪 ： 0.2 → 0.4 → 0.6
兵庫 ： -0.2 → -0.1 → 0.0
奈良 ： -0.5 → -0.6 → -0.7
和歌山 ： -1.3 → -1.2 → -1.1
鳥取 ： -0.8 → -0.6 → -0.4
島根 ： -0.8 → -0.5 → -0.2
岡山 ： -0.6 → 0.0 → 0.6
広島 ： 0.9 → 1.3 → 1.7
山口 ： 0.1 → 0.3 → 0.5
徳島 ： -0.3 → -0.2 → -0.1
香川 ： -0.1 → 0.0 → 0.1
愛媛 ： -1.0 → -0.8 → -0.6
高知 ： -0.6 → -0.5 → -0.4
福岡 ： 2.6 → 3.5 → 4.4
佐賀 ： 0.3 → 0.6 → 0.9
長崎 ： 0.0 → 0.2 → 0.4
熊本 ： 1.0 → 1.1 → 1.2
大分 ： 0.8 → 1.3 → 1.8
宮崎 ： -0.3 → -0.2 → -0.1
鹿児島 ： -1.0 → -0.9 → -0.8
沖縄 ： 8.5 → 9.5 → 10.5

２０２１年の「住宅地」の公示地価が前年比マイナスからプラスに転じそうな都道府県は、岩手県・長野県・兵庫県ということですね。地価上昇の波が、三大都市圏から地方中核都市へ、そしてその周辺都市へと波及していっていることが分かります。

ただそれでもまだ２２の都道府県は前年比マイナスに留まる可能性があるわけで、地価の面でも「地方創生」は道半ばということですね。福島県がマイナスに転じる形になっているのも気になります。

コロナウイルス問題がどこまでこうした地価の推移にネガティブな影響を与えるのかは分かりませんが、これからマイホームの購入を検討されている方は、住宅ローン金利だけでなく、こうした全体的な地価のトレンドも押さえていただければと思います。

もちろん都道府県の中でも同じような「地域差」があるのでしょうから、地域別の地価動向のチェックも必須ですね。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞