長期金利は前月の＋０．２４５％から＋０．２４０％に低下。

ここ数年の住宅ローン金利の動向を振り返るとずっと安定的に推移してきました。これは現在実施されている日銀の「金利操作付金融緩和＝イールドカーブコントロール」によって長期金利がおおむね「−０．１％〜０．１％」の範囲内でコントロールされてきたからです。

しかし２０１８年７月末に日銀はこの長期金利の変動幅＝「−０．１％〜０．１％」を「−０．２％〜０．２％」に、そして２０２１年３月に「−０．２５％〜０．２５％」に拡大すると発表しました。これは実質的には「長期金利の上昇」を意味しますので、金利上昇圧力が気になるところですが、過去５年の長期金利の推移はどうなっているかと言うとこうなっています。



ここまで金利が上昇した時も最大で０．１５％程度に留まり、逆に２０１９年には−０．３％近い歴史的な低金利となりました。

ただ一方で足元では、世界的なインフレや利上げの動きを受けてかなり上昇してきましたね。

上記の通りイールドカーブコントロールによって長期金利の上限は「＋０．２５％」とされていますので、それを大きく超える上昇は基本的にはありませんが、すでにほぼその上限に達している状況です。

住宅ローン金利には上昇圧力となりますので注意が必要です。

なお来月＝１２月の住宅ローン金利予測については以下記事にて詳しく述べておりますので参考になさってください。

＞＞＞［2022年12月の住宅ローン金利予想］　変動は据置、固定は全体的に低下

結論としては「変動金利タイプは据え置き。固定金利タイプは全体的に低下。」としました。

とは言いつつ。

本題の１２月のフラット３５住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。

と言うのも、フラット３５金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね！したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも１２月のフラット３５金利はほぼ確定です。

と言うわけでその「機構債」金利から、１２月のフラット３５住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。

ちなみにフラット３５住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。

１．ベース金利＝機構債金利
　　　　　＋
２．住宅金融支援機構のフラット３５事業運営コスト
　　　　　＋
３．販売金融機関のマージン

残念ながら上記２や３の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記１、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット３５金利の変化となります。

では具体的に今月＝１１月発行の機構債の条件はと言うと、前月９月と比較してこのように変化しています。

◆前月と今月の住宅金融支援機構債の発行条件

・０．７４％　→　０．７６％　（＋０．０２％）

１ヶ月前の長期金利が上記の通り「＋０．２４５％」で、本日は「＋０．２４０％」と少し低下しましたが、機構債の金利はなぜか「上昇」ということになりました。値決めの方法がいろいろ変化しているのかもしれません。

フラット３５の金利としては最低水準にある住信ＳＢＩネット銀行をベースにするとこのように変化することになります（いずれも団信込の金利）。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（単純計算）

・フラット２０金利　：　１．３８％　→　１．４０％　（＋０．０２％）
・フラット３５金利　：　１．５４％　→　１．５６％　（＋０．０２％）

概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去６ヶ月の機構債の金利変動と、住信ＳＢＩネット銀行のフラット２０、フラット３５の金利変動をチェックするとこうなっています。

・２０２２年５月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５０％（据え置き）

　６月のフラット２０金利　：　１．３５％　→　１．３６％　（＋０．０１％上昇）
　６月のフラット３５金利　：　１．４８％　→　１．４９％　（＋０．０１％上昇）

・２０２２年６月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５０％（据え置き）

　７月のフラット２０金利　：　１．３６％　→　１．３８％　（＋０．０２％上昇）
　７月のフラット３５金利　：　１．４９％　→　１．５１％　（＋０．０２％上昇）

・２０２２年７月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５３％（＋０．０３％上昇）

　８月のフラット２０金利　：　１．３８％　→　１．４０％　（＋０．０２％上昇）
　８月のフラット３５金利　：　１．５１％　→　１．５３％　（＋０．０２％上昇）

・２０２２年８月の機構債金利変動　：　０．５３％→０．５０％（−０．０３％低下）

　９月のフラット２０金利　：　１．４０％　→　１．３９％　（−０．０１％低下）
　９月のフラット３５金利　：　１．５３％　→　１．５２％　（−０．０１％低下）

・２０２２年９月の機構債金利変動　：　０．５０％→０．５８％（＋０．０８％上昇）

　１０月のフラット２０金利　：　１．３９％　→　１．３２％　（−０．０７％低下）
　１０月のフラット３５金利　：　１．５２％　→　１．４８％　（−０．０４％低下）

・２０２２年１０月の機構債金利変動　：　０．５８％→０．７４％（＋０．１６％上昇）

　１１月のフラット２０金利　：　１．３２％　→　１．３８％　（＋０．０６％上昇）
　１１月のフラット３５金利　：　１．４８％　→　１．５４％　（＋０．０６％上昇）

フラット３５・フラット２０の金利は機構債の金利に概ね連動してきたわけですが、この２ヶ月のフラット３５の金利は機構債金利と大きく乖離しました。上記の通り値決めの方法が色々変化しているのかもしれません。

とは言いつつ念のため前回条件決定日である１０月２１日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。

・１０年もの金利　：　０．２６１％　→　０．２６１％　（変わらず）
・１５年もの金利　：　０．８６１％　→　０．７５８％　（−０．１０３％低下）

１０年もの金利はくしくも変わらずですが、１５年もの金利は逆にマイナスですね！

恐らくフラット３５・フラット２０の平均残存期間はそれぞれ１５年・１０年といった感じかと思いますので、この１５年もの金利・１０年もの金利が参考になりそうです。というわけで当サイトの１２月のフラット３５金利予測はこう結論づけたいと思います。

◆住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５金利と来月の金利予測（最終結論）

・フラット２０金利　：　１．３８％　→　１．３８％　（変わらず）
・フラット３５金利　：　１．５４％　→　１．５６％　（＋０．０２％）

本当を言うとフラット３５の金利はマイナスの予想も考えたのですが、今回も外したら抜本的に予測方法を見直したいと思います。

ちなみにこの予測に住信ＳＢＩネット銀行の金利を利用しているのは、住信ＳＢＩネット銀行のフラット３５は、金利＋手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット３５でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。

また、上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月１日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。

＞＞＞フラット３５の最新金利について詳しくはこちら

なお、このフラット３５、フラット２０、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。



２０１７年の制度変更（金利が団信込になりました）に伴う金利上昇は例外として、過去１０年間の平均値を見る限り、フラット３５・フラット２０の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。つまり概ね連動してきたということです。

そして今月＝１１月の機構債の金利は上がりましたので、「１２月のフラット３５住宅ローン金利も上がる」という予想なわけですね。ただ最近はその連動性も少し怪しくなっていますが・・・。

参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞