１年後の消費税増税後の消費落ち込みを避けるために各種の経済対策が検討されていますが、「住宅購入支援策」については主に以下のような案が報道されています。

１．住宅ローン減税の拡充

２．すまい給付金の増額、条件緩和

３．住宅の新築・改築にポイントを付与する仕組み≒住宅エコポイント

中でもインパクトが大きいのが１つ目の「住宅ローン減税の拡充」ですね。現状の減税メリットはこのようになっています。

・住宅ローン残高の１％を減税（最大４０万円）×１０年＝最大４００万円

すでに最大４００万円ものメリットがあるわけですから、年数を伸ばすにせよ、減税率を高めるにせよ、そのメリットは数十万円単位で増えることになります。

では今のところどういった案が検討されているかと言えば

・１０年間のメリットはそのままに、その後の３年間（１１年目〜１３年目）で「建物価格の２％」を減税

という何とも変則的な形ですね・・・。

仕組みは分かりにくいですが、要するに土地には消費税がかかりませんので、「建物価格の２％」とはまさに今回の増税インパクトそのものであり、それをそっくりそのまま３年かけて減税しますよ、ということですね。

これによって基本的には増税インパクトはほぼ消え去ることになります。すばらしい！

厳密に言えばそれ以外の手数料に関わる増税インパクトが残りますが、恐らく数万円のレベルでしょうし、すでに決定されている「すまい給付金」の増額を考慮すれば十分カバーできるものと思います。年収とすまい給付金額の関係はこうなっています。

・消費税８％時

　収入４２５万円以下　：　３０万円
　収入４７５万円以下　：　２０万円
　収入５１０万円以下　：　１０万円

・消費税１０％時

　収入４５０万円以下　：　５０万円
　収入５２５万円以下　：　４０万円
　収入６００万円以下　：　３０万円
　収入６７５万円以下　：　２０万円
　収入７７５万円以下　：　１０万円

＞＞＞住宅ローン減税／住宅ローン控除について

さらに新築物件などでエコポイントまでもらえるのであれば、これからのマイホーム購入は「増税後に購入する方がお得」と結論づけて良さそうです。

ただ一方で、もし増税前に買った方がお得なのだとするとこういったケースが考えられます。

１．支払っている所得税や住民税が少なく減税メリットをフルに受けられない。

上記の通り、これら住宅購入支援策の中で一番大きいのは住宅ローン減税ですが、これは文字通り「減税」です。仮に最大値である４０万円の減税メリットを得られたとしても、支払っている税金が４０万円未満であれば使い残すことになります。

この「使い残し問題」は世帯年収４００万〜６００万円といった平均的な家計の場合に割と起こると聞いたことがありますので、気になる方はご自分の支払っている税額をチェックしてみてください。

２．購入を遅らせて得られるメリット以上に住宅価格が上昇する。

仮に増税によるネガティブインパクトが中和され、すまい給付金などによってむしろメリットの方が大きくなったとしても恐らくそうしたメリットは多くて１０万円〜２０万円といった金額かとおもいます。

住宅価格が３，０００万円なら１％にも満たないメリットですが、一方、最近の住宅価格の推移をチェックしてみると国土交通省の発表する住宅価格指数はこのようになっています。



特にマンション価格の上昇傾向は鮮明ですね・・・。地域別にこれら内訳をチェックしてみるとこうなります。



地域によってもかなりデコボコがありますが、しかしマンション価格の高騰傾向は鮮明ですね！全国平均では過去１年で４．６％上昇しており、建物価格にしかかからない消費税の増税インパクトをはるかに超える上昇が続いていることになります。

こうした上昇傾向がこのまま続く保証はありませんが、各種対策によって「増税インパクトがほぼなくなりそう」だからこそ、こうした物件価格そのものの変動にご注意いただければと思います。

参考になさってください。

＜日本住宅ローンプランニング編集部＞